南京700幢住宅樓電梯需要換 維修基金不足成難題

2010-03-20 17:00:40

被關在黑咕隆咚的電梯里,你怕不怕?南京小火瓦 巷51號、59號兩幢高層住宅樓業主隔三差五就會碰到這樣的窩心事。還有更離譜的,南京金寶花園兩幢高層住宅樓僅有的4部客梯先后“罷工”,時間長達一年 半之久……日前,記者在采訪中獲悉,隨著高層建筑逐漸成為城市住宅的主流,電梯在提供方便的同時,因老化出現的故障問題,又常讓業主叫苦不迭!

專家稱:一部電梯的壽命一般在10~15年,南京2000年以前建成的高層的電梯,都差不多該壽終正寢了。

然而,誰來掏這筆電梯更換費,成了一個大問題!2000年以前,很多小區沒有交維修基金,即使交了這筆錢,也根本不夠換一部電梯,這該怎么辦?

維修基金總共就那么點,修4部電梯用完了咋辦?

地點:南京小火瓦巷51、59號

運行了15年,南京小火瓦巷51、59號兩幢高層電梯已經到了“多事之秋”。近3年,電梯平均每個月都要關人、夾人十多次!

“不大修肯定不行了!”今年,白下區物業管理有限公司已經造了維修計劃,居民們十分支持,但是他們又擔憂不已:“這筆費用可不小啊!”

電梯“發病”頻繁

家住小火瓦巷59號的程大爺,自去年10月份以來率全家人爬樓梯上下樓,不知情人以為他們愛上了健身,他們實在有苦難言!

“我是被關怕了!” 程大爺介紹,去年10月份的一天晚上,他外出散步健身,回來時被電梯關了一個多小時。大家撬開門時,他早已嚇癱在電梯里。此后,被救出的程大爺寧愿每天爬樓,也不乘電梯。

“他家住4樓,爬上爬下權當健身了,我家住17樓,這天天爬上爬下還不累昏過去呀?”家住小火瓦巷51號的夏奶奶談到電梯一聲嘆息。

夏奶奶說,小火瓦巷51、59號兩幢高層1996年交付,算起來4部電梯已快15歲了。

“電梯軸變形了,運行起來會發出‘咣當、咣當’的聲響,還左右晃動。”夏奶奶說,每次上電梯她都膽戰心驚。此外,這幾部電梯電腦主板也經常失控,夏奶奶明明按的是17樓,電梯會“噌”的一下直升25樓。還有人反映,電梯從頂樓自由落體到1樓也上演過多次。

居民們粗略統計,近3年來,這兩幢高層電梯每月至少發生十幾起關人、夾人事件!

維修基金花完咋辦?

電梯故障頻發等系列問題出現之后,原先的物業公司深感這個小區已沒有“錢”途了,干脆找了另外一家物業公司接手。

政府部門出面后,事情才有了轉機。政府部門經過開會協調,派白下物業管理責任有限公司接管該小區。

“今年我們準備申請維修基金,大修這4部電梯。” 白下物業洪武高層主管速家林說,這項工程工作量很大,需要大部分業主簽字同意才行。

夏奶奶內心十分糾結,4部電梯大修一次要很大一筆費用,維修基金就那么一點,用完了怎么辦?“我們這2幢樓還有滲水問題,另外排污管道也不堪重負,將來維修起來都是要錢的。”

沒交維修基金的煩不了

交了錢的人心理不平衡

地點:南京金寶花園

相對于小火瓦巷51、59號兩幢高層,百米之隔的金寶花園兩幢高層的電梯麻煩顯然更大一些。后者4部客梯停運了一年多!除夕前一天,兩部單層客梯才恢復運轉,另外兩部雙層客梯至今還在“罷工”。

6部電梯集體罷工8天

金寶花園小區也是1996年建成的。小區兩幢高層,分別有兩部客體一部貨梯。

大約5年前,金寶花園電梯就頻繁出現一系列問題。當時的物業公司怕花錢,不找原生產廠家維修,天長日久,電梯故障越來越嚴重。

2008年8月份,6部電梯前赴后繼全部罷工,整整停運了8天!樓里住著不少老年人,有的需要靠輪椅出行,電梯一壞,只能整天呆在家里了。

“那幾天,整幢樓的人都在爬上爬下,我們這兒成全民健身中心了。”王女士說,她堅持了兩天,最后投親靠友不回家了。有了業委會竟也難修

之前,小區沒有業委會,不符合申請維修基金的條件。2009年2月,社區經過幾個月努力終于把業委會成立了,但電梯維修一事還是遲遲沒有解決。

記者了解到,2009年9月,業委會就已向房產局維修基金管理辦公室申領了“動用維修基金申請表”,業委會隨即挨戶上門讓業主在申請表上簽字。如有2/3的業主簽字同意,就可使用這筆基金,但至今只有小部分居民簽字。

原來, 金寶花園有一半業主沒有繳納維修基金。補交或者補現金都是一個辦法,不過很多業主不配合。繳納維修基金的業主就不平衡了:“憑什么動用少部分人的維修基金,來為所有人服務?”

記者查詢得知,金寶花園目前有近百萬維修基金可動用。但因業主們意見不一,這筆錢只能繼續“躺”在維修基金辦了!

政府“埋單”搶修電梯

由于貨梯損壞程度要輕一些,政府部門介入,先搶修好了兩部貨梯,在這一年半里,448戶業主上下樓僅靠兩部貨運電梯。

據了解,搶修兩部貨梯時,政府已經掏出幾萬元“埋單”。“去年10月份,政府又掏了70萬元,對4部客梯進行大修。”居民王女士介紹,去年除夕前一天,兩部單層客梯終于修好,投入使用。目前,兩部雙層客梯還在繼續維修之中。

尷尬現狀

就差錢!700幢高層的尷尬

據不完全統計,南京2000年以前建成的高層建筑大約有700幢,這些高層樓的電梯將面臨“退休”的命運,可誰又來掏這筆電梯的更換費呢?有人說,這 完全可以動用電梯的維修基金啊!但是,2000年以前的很多小區卻沒有交這筆錢,即使交了這筆錢,也根本不夠換一部電梯,又該怎么辦?

沒交維修基金的,現金分攤

“我們沒有專門作出一個針對電梯維修的費用統計,但這個比重應該不小。”南京市物業辦相關負責人表示,在申請使用維修基金的總費用之中,大概有20%左右的比 例是用到了電梯的維修及更換上,主要是一些電梯電腦控制板等部件的更換,目前還沒統計有多少電梯整體需要更換的申請。

這名人士解釋,不是所有小區都能用維修基金來“維修”電梯,要看這個小區有沒有繳存維修基金。在2000年以前的商品房,是不需要交納維修基金的,這就意味著很多高層帶電梯的寫字樓及住宅,有先天性的不足,沒錢可用。

那2000年以前的電梯房,如果電梯壞了,豈不是無錢可修?物業辦人士說,這部分帶電梯的房屋,有的已經當作二手房賣掉了,新房主是交納了維修基金的。在 牽涉電梯維修時可以這樣操作:交維修基金的業主,從維修基金中分攤費用;未交維修基金的業主,必須以現金來分攤。

交了錢的,電梯只夠換兩次

從2008年4月1日起,南京市執行了新的維修基金交存標準:凡購買配備電梯房屋的購房人,按所購房屋建筑面積120元/平方米繳存(經濟適用住房按每平方米90元繳存。

但是,這一費用要想更換電梯也遠遠不夠。以一個18層的樓為例,一梯兩戶,按平均每戶100平方米的面積來算,36戶的總面積是3600平方米,單元樓 總的維修基金是43.2萬元(3600平方米×120元)。今后這一單元樓所有的共用設施在土地有效使用期內的70年之內,都要指望著這筆維修款,如果一 部電梯15年一換,要換4次,而一部電梯的價格就要在20—30萬元之間。最多只夠換兩次。

錢不夠,用小區收益補貼

唯一的辦法是:業主自己再掏錢。南京新鴻運物業公司總經理王中寧說,以寫字樓為例,正常一部電梯的更換成本在45萬元左右,一般運行8—10年就要大 修一次,最長的壽命也就15年,以后質檢部門年檢就可用、通不過年檢就得報廢更換,光靠維修基金那點錢,顯然不夠電梯的花費。

王中寧說,小區業主共有部位的收益部分,可以用來貼補電梯維修費用的不足。

投票動用維修基金,也頗費周折

動用維修基金的錢,直接更換一部電梯,促狹的賬面余額也能緩解一下。可是,真正動用起來,也不是想象的那么簡單,要讓大家都同意就很難。

在對維修基金的使用上,《中華人民共和國物權法》第七十六條明確規定, 下列事項由業主共同決定:“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金”的,“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。

也就是說,動用維修基金維修、更換電梯,要有“雙2/3”的原則,不僅建筑面積要達標、業主戶數也要達標。比如說,某個11層一梯兩戶的小高層住 宅的電梯要維修了,一個單元樓22戶,假如總面積是2400平方米,按照“雙2/3”的原則,戶數要15戶同意、面積是1600平方米,如果底層的業主有 8戶不同意,票數就不夠;同樣,如果在不同意的業主中,他的房屋面積占比大,也會阻撓維修基金的使用。(鐘曉敏 尹曉波)

相關調查

42部電梯僅10部沒出過問題

“我們曾在2007年,專門作過一次南京市居民高層住宅電梯的調查報告。”南京理工大學經濟管理學院應用經濟研究所所長朱憲辰說,當時調查的樣本以1998年房改為界,分1998年前與1998年到2006年5月投入使用兩個時段。

這份調查報告對42個小區42部電梯進行了抽樣調查,得出“表面上看絕大部分電梯都在運行,但是實際上潛伏著危機”的結論,危機主要體現在許多電梯未 通過年檢仍然在運行、 故障率高、費用籌措困難等方面。在42部被調查的電梯中,3/4以上的電梯出現過或正在出現問題,“沒出過問題的只有10部,沒出過大問題的12部,出過 故障已修復的13部,反復出現問題需要大修或曾經因欠費或故障停用的5部,停用的2部”。

更新電梯?6成業主只愿出千元

調查還顯示,小區業主對電梯問題都很重視,但愿意承擔的費用卻相對有限。對于電梯費用的籌措,近70%的業主認為“越早考慮越好”或者認為“現在可以 考慮一下”。但是,具體到承擔費用時,電梯維保年檢費用分攤到戶,接近80%的業主只愿意支付100元以下的費用;對于電梯意外損壞的維修,業主自己愿意 承擔的只有6.1%;電梯更新的費用62.9%的業主只愿意承擔1000元以下的費用。

朱憲辰說,整個電梯問題的關鍵,其實就是一個“錢”的問題,商品房私有之后,“財產的共有者就要承擔起共有的責任和義務,而現在業主碰到電梯需要更換維修時,覺得自己掏錢不應該,這種觀念還沒有完全轉變過來”。

他建議,碰到電梯維修及更換時,應采取“業主自主協商、并用書面合同或協議的方式來確定”。


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